Liebhaberei: Vermietung einer Wohnung an die Eltern

Die Vermietung einer Wohnung in einem Einfamilienhaus an die Eltern stellt eine eigene Beurteilungseinheit dar. Erwirtschaftete diese Vermietung nur Verluste, so ist sie als Liebhaberei zu beurteilen. Dies gilt auch, wenn es laut Prognoserechnung innerhalb von 20 Jahren hinsichtlich der Vermietung der Gesamtliegenschaft (mehrere Wohneinheiten) zu einem “Gesamtgewinn” kommt.

Ein Einfamilienhaus wurde ab 1997 zu 79 % an die Eltern vermietet, die Miete betrug 4.000 S. Eine GmbH mietete 21 % der Fläche um 8.000 S. Bei der Beurteilung, ob Liebhaberei vorliegt, müssen diese beiden Einheiten getrennt betrachtet werden. Allein die Vermietung an die Eltern müsste also innerhalb von 20 Jahren einen Gewinn erzielen.

Einkommen- und umsatzsteuerliche Liebhaberei

Die Vermietung einer Liegenschaft ist dann als Liebhaberei zu qualifizieren, wenn nach der Art der Vermietung nicht innerhalb eines Zeitraumes von rund 20 Jahren ein “Gesamtgewinn” erzielbar ist. Kann nach Ablauf dieser Zeit kein Gewinn erwirtschaftet werden, stellt die Vermietung einer Wohneinheit keine Einkunftsquelle dar.

Werden Einnahmen sowohl in einkommen- als auch in umsatzsteuerlicher Hinsicht als Liebhaberei beurteilt, hat dies vor allem zwei Konsequenzen: Die Einnahmen sind nicht umsatzsteuerpflichtig und es können keine Vorsteuern abgezogen werden.

Quellen

VwGH 20. 9. 2007, 2005/14/0125

LVO 1993 in der Stammfassung: § 1 Abs 2, § 6